2020.11月号

不動産のプロ・GDM記事

Vol.10 企業が抱える問題を解決!オフィス移転CASE STUDY

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バンコクオフィスナビ

前月号では、新型コロナウイルスにより見直される新たなオフィスの在り方についてご説明し、オフィス移転のケーススタディなどをご紹介いたしました。今月号からは、企業が現オフィスで抱えている問題を解消する、オフィス移転のケーススタディを解説いたします。

【CASE 1】近場移転でも家賃が半額以下に!

インターネット関連企業A社は50名ほどの社員がいます。リモートワークを導入しましたが、情報保護などの観点から全員出社体制へ完全に戻す方針を決めました。オフィスサイズは変えずに賃料単価の低いオフィスビルへの移転を検討しています。ただ、営業まわりや顧客の来社、スタッフの退社リスクなども考慮して、なるべく近場の移転を希望しています。

駅から少しだけ離れただけでもかなりのコスト削減に成功

【問題1】アソークエリアの賃料の高さ

→駅から徒歩10分以内のエリアを検討候補に含める

アソークエリアの駅近物件で平米単価が1,000バーツ/㎡を下回る物件はほとんどありません。しかしながら駅から徒歩5分を超えると賃料単価が格段に下がります。Sino Thai Towerは、アソーク駅から徒歩7分ほど掛かりますが、駅直結のInterchange 21に比べると平米単価は半額以下になります。

【問題2】アソークエリアの空室物件の少なさ

→コロナウイルスの影響で人気物件も空き物件が出ています

Sino Thai Towerは日系企業も多く入居し、税務局・銀行があるなど利便性も良く、比較的家賃も高額でないため非常に人気があります。そのため、常に空室がない状況でしたが、コロナウイルスの影響もあり現在は空き物件も出ています。*10月30日現在時点

【問題3】契約残存期間と移転時期の調整

→500㎡物件の契約から引っ越しまでにかかる時間の算出とコストシミュレーション

500㎡の物件の場合、物件選定から契約、内装施工、引っ越しまでを考えると6ヵ月〜8ヵ月ほどの期間が必要です。タイでは賃貸契約を途中で解約した場合、通常デポジットと契約満期までの賃料総額もペナルティとして支払う必要があります。今回のように残存期間を3ヵ月残して移転をすると、追加投資額に加えペナルティを支払っても2年4ヵ月で回収できるケースもあるので事前のコストシミュレーションが大切です。

 

【CASE 2】家賃も下がり、渋滞もなく一石二鳥

3年前にバンコクに進出した製造業B社は、アソークエリアにオフィスを設立しました。進出当初15名ほどだった従業員も今では40名ほどに増えました。しかし、従業員は工業団地に出向くことが多いため、内勤のオフィス使用率は半数ほどです。加えてアソークエリアは渋滞もひどく工業団地へ赴くのが不便な点も解消したいと考えています。次の契約更新の際にサイズ縮小と工業団地へのアクセスの良さを重視しています。

サイズ・立地を見直すだけで築浅Aグレードでもコスト削減可

【問題1】バンコク中心地(駅近)の賃料の高さ

→バンコク郊外エリアも検討候補に含める

バンコク中心地(駅近)の物件は利便性の良さからオフィス賃料が高いです。しかしながらバンコク郊外は駅近くでもオフィス賃料が低価格なオフィス物件が多いです。Bhiraj at BITECは新築で駅に直結するグレードAのオフィス物件ですが、Exchange Towerに比べると平米単価は半額近くとなります。

【問題2】渋滞が多く、車での訪問がしづらい

→高速道路への乗りやすさなどの勤務効率化を踏まえ物件を選定

アソークエリアはバンコク中心地の中でも、特に渋滞がひどいです。工業団地への訪問頻度が高くバンコク中心地へオフィスを構えることが必須でない場合、勤務効率化や賃料価格面を考えるとバンコク中心地から郊外への移転をお勧めします。

【問題3】出社人数に対してオフィス面積が大きい

→出社人数に適したオフィス面積に縮小

日々工業団地へ訪問する従業員が多くオフィスへ出社する人数が少ない場合、毎日出社する社員数に合わせた適正なオフィス面積を算出する必要があります。オフィス面積が出社人数に対して大きすぎる場合、余ったスペースが無駄となりコストもかさんでしまいます。日々の出社人数が20名ほどの場合、オフィス面積は200㎡ほどあれば十分です。

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